Bolig er trolig den største investeringen du gjør i livet, men mange nordmenn oppdager også at drømmeboligen har skjulte feil og mangler.
Det kan gi deg som boligeier rett til prisavslag, utbedring for selgers regning eller rett til å heve kjøpet.
– Det er mange som flytter inn og oppdager at eiendommen ikke er i like god stand som de trodde, sier advokat Line R. Petersen til dinerstatning.no.
Petersen er advokat i Advokatfirmaet Helland Ingebrigtsen, og har feil og mangler som et av sine spesialfelt. Petersen har inntrykk av at stadig flere boligeiere oppdager problemer ved sin bolig.
– Mange drar på visning og synes at huset ser veldig fint ut. Det er først når de skal pusse opp, eller har bodd der en liten stund, at de oppdager at boligen har feil og mangler, forteller hun.
Våre advokater er eksperter på eiendomstvister. Ta kontakt for gratis samtale.
Oppdager fukt og råte
Petersen forteller at fukt, sopp og råte er en gjenganger blant skadene som oppdages i norske hjem. Det er heller ikke uvanlig at selger lar være å opplyse om at påbygg eller endringer på eiendommen er gjort uten at det foreligger tillatelse fra plan- og bygningsetaten i kommunen.
– Mange kjøpere oppdager også at arealet på boligen er mindre enn det som er oppgitt i salgsoppgaven. Jeg anbefaler derfor boligkjøpere å lese salgsprospektet nøye, og kanskje ta med seg en egen håndverker eller takstmann på visning, sier eiendomsadvokaten.
Petersen har følgende råd til deg som oppdager feil og mangler på boligen:
Send en skriftlig reklamasjon til selger
En reklamasjon er en beskjed til selger der du som kjøper informerer om at feilen ved huset er i strid med kontrakten og at du vil fremme et krav mot selger. Det er viktig at reklamasjonen er skriftlig. Dette sikrer beviset for at det er reklamert. Blir det senere en sak og all kommunikasjon er skjedd muntlig, risikerer du å bli møtt med at det ikke er reklamert.
Reklamer raskt
Det løper forholdsvis korte frister for å reklamere. Det må reklameres innen rimelig tid. Reklameres det for sent, risikerer du å miste hele kravet.
Sikre bevisene
Ta bilder av feilene og kontakt gjerne en takstmann som kan si noe om omfanget og årsaken til feilene.
En feil på huset er ikke alltid en «mangel» i juridisk forstand
En mangel i juridisk forstand foreligger når eiendommen ikke samsvarer med avtalen. Utgangspunktet for vurderingen er med andre ord, hva som står i salgsdokumentene. Er det opplyst i avtalen eller i prospektet at huset skal ha visse egenskaper og dette ikke stemmer, så foreligger normalt en mangel, men ikke alltid.
Selv der det ikke fremgår noe spesielt i salgsdokumentene, kan det foreligge mangler. Spørsmålet om en feil i boligen er en «mangel» i juridisk forstand, er ofte vanskelig å avgjøre.
Våre advokater er eksperter på eiendomstvister. Ta kontakt for gratis samtale.
Når har feilen oppstått?
Har feilen oppstått etter at kjøper har flyttet inn, er feilen i utgangspunktet ingen mangel. Feilen må med andre ord kunne tilbakeføres til den tiden da selgeren eide boligen. Hovedregelen er at boligen går over fra selger til kjøper ved overtakelsen.
Oppsto feilen før overtakelsen, så er det normalt en mangel. I denne sammenheng oppstår ofte spørsmålet om «skjulte mangler».
Ikke begynn å utbedre feilene umiddelbart.
Selger har i utgangspunktet krav på å få rette feilene. Begynner du å rette feilene før det er avklart om selger ønsker å utbedre, kan du miste kravet ditt.
Hva kan du ha krav på?
Hvis man har fastslått at det foreligger en juridisk mangel, kan kravet ditt variere. Det er også viktig å merke seg at vilkårene for de forskjellige kravene varierer. I avhendingsloven fremgår det at kjøperen kan:
- Kreve retting
- Kreve prisavslag
- Heve
- Kreve erstatning
- Holde tilbake kjøpesummen
Pass på at ikke kravet foreldes
I tillegg til reklamasjonsreglene, løper det også foreldelsesfrister. Venter du for lenge, kan kravet falle bort på grunn av foreldelse. Dette betyr blant annet at selv om du har reklamert i tide, så kan kravet foreldes.
Ta kontakt med advokat så tidlig som mulig
Det er lett å gjøre feil i denne prosessen. Ta derfor kontakt med advokat så fort som mulig hvis du mistenker at huset du har kjøpt, er mangelfullt.
– Mange boligkjøpere møter ofte forsikringsselskapet til selger som motpart. Disse selskapene sier ofte nei til krav som rettes mot dem. Det er i mange tilfeller først når vi velger å gå til retten at motparten forstår at boligkjøper mener alvor, og forslag til løsninger kommer på bordet, sier advokat Line R. Petersen.
Våre advokater er eksperter på eiendomstvister. Ta kontakt for gratis samtale.