KJØPERS RETT: - Avhendingsloven gir kjøper mulighet til å holde tilbake deler av kjøpesummen hvis kjøper oppdager en feil eller mangel på eiendommen, sier advokat Marius Steen til dinerstatning.no. Foto: Shutterstock.
KJØPERS RETT: - Avhendingsloven gir kjøper mulighet til å holde tilbake deler av kjøpesummen hvis kjøper oppdager en feil eller mangel på eiendommen, sier advokat Marius Steen til dinerstatning.no. Foto: Shutterstock.

Erstatning og eiendom:
Du kan holde tilbake deler av kjøpesummen ved boligkjøp

Som kjøper kan du holde tilbake deler av kjøpesummen som sikkerhet for krav mot selger hvis du oppdager feil eller mangler ved boligen. Slik gjør du.

Muligheten kalles tilbakeholdsrett, og reguleres av avhendingsloven § 4-15

- Avhendingsloven gir kjøper mulighet til å holde tilbake deler av kjøpesummen hvis kjøper oppdager en feil eller mangel på eiendommen, sier advokat Marius Steen til dinerstatning.no.

Steen er advokat i Advokatfirmaet Helland Ingebrigtsen, og har jobbet med eiendomssaker i snart ti år. Steen har feil og mangler ved fast eiendom som et av sine spesialfelt. 

- Det beløpet kjøper kan holde tilbake, er den delen av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kjøperen får dekket sitt krav, forteller han. 

Våre klienter har fått mer enn én milliard i erstatning siden 1992. Ta kontakt for gratis samtale her.

Kan dekke utgifter til advokat

Hvis mangelen gir kjøperen et krav på prisavslag som kan verdsettes til 200.000 kroner, kan kjøper holde tilbake dette beløpet. Men ofte vil det være usikkert hvor stort kravet kommer til å bli. Som kjøper har man et visst slingringsmonn, men ikke mye. 

GIR RÅD
EKSPERT: Marius Steen er advokat i Advokatfirmaet Helland Ingebrigtsen, og er ekspert på feil og mangler ved kjøp av fast eiendom.

Kjøper kan også holde tilbake penger som sikrer hans erstatningskrav mot selger, noe som også inkluderer for eksempel utgifter til advokat. 

- Hvis mangelen er så omfattende at det gir kjøper et hevingskrav, så kan han i utgangspunktet holde tilbake hele kjøpesummen, forteller Steen. 

Kjøper kan misligholde betalingen

Utfordringen for kjøperen er imidlertid at det er han som har risikoen for at tilbakeholdsretten er rettmessig. 

- Dette betyr at hvis kjøperen holder tilbake deler av kjøpesummen fordi han mener det foreligger feil ved boligen, og det senere visere seg at dette ikke stemmer, så vil det være kjøperen som kommer i ansvar for å ha misligholdt betalingen, forteller eiendomsadvokaten.

Bestemmelsen i § 4-15 regulerer derimot ikke om eller når kjøperen kan instruere megleren om å holde tilbake pengene. 

Megler får beskjed om å holde tilbake kjøpesummen

- Ofte vil hele eller deler av kjøpesummen være satt inn på meglers klientkonto. I så fall må tilbakeholdsretten utøves ved at megler får beskjed fra kjøper om å holde tilbake kjøpesummen, sier Steen.

- Utgangspunktet er at hvis kjøperen har innbetalt kjøpesummen til megleren før betalingsfristen er utløpt, og uten at det ligger noen forutsetninger om at kjøpesummen straks skal overføres til selgeren, så bør kjøperen kunne instruere megleren om å holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen, forteller advokaten. 

Er derimot betalingsfristen utløpt, og megleren har gjort det han skal knyttet til overdragelsen, er derimot utgangspunktet at det er selgeren som sitter med instruksjonsretten til kjøpesummen. 

- I så fall kan ikke kjøperen holde tilbake penger, forteller han. 

Kan ikke holde tilbake penger uten grunn

Bestemmelsen i § 4-15 gir imidlertid ikke kjøperen rett til å holde tilbake kjøpesummen til sikkerhet for mulige og fremtidige krav. 

- Frykter kjøperen at det kanskje kan være noen skjulte mangler i boligen, kan han altså ikke holde tilbake penger på dette grunnlaget, fastslår Steen. 

Tilbakeholdsretten er mest aktuell i tilfeller der selger gir kreditt, det vil si at kjøperen får utsatt betalingen til etter overtakelsen. 

Mest aktuelt ved forventet kontraktsbrudd

- Mest praktisk er nok tilbakeholdsretten ved forventet kontraktsbrudd, det vil si der kjøper allerede før overtakelsen ser at boligen vil ha mangler, forteller advokaten. 

Etter overtakelsen av boligen har kjøperen normalt betalt hele kjøpesummen til selger, og da er det ikke mulig å holde tilbake noen penger. 

- Unntak kan tenkes hvis det gis kreditt, slik at kjøperen får utsatt betalingen til etter overtakelsen. Men dette er ikke så vanlig, sier advokat Marius Steen.  

Les mer om forsikringssaker her.