PRISAVSLAG: Forutsetningen for et krav mot selger, er at det foreligger en «mangel». En mangel i juridisk forstand foreligger når eiendommen ikke samsvarer med innholdet i kjøpsavtalen. Illustrasjonsfoto: Shutterstock.
PRISAVSLAG: Forutsetningen for et krav mot selger, er at det foreligger en «mangel». En mangel i juridisk forstand foreligger når eiendommen ikke samsvarer med innholdet i kjøpsavtalen. Illustrasjonsfoto: Shutterstock.

Erstatning og eiendom:
Slik får du prisavslag ved kjøp av bolig med feil og mangler

Du kan kreve prisavslag hvis du finner feil eller mangler på eiendommen din.

Mange boligkjøpere oppdager feil på boligen etter en overtagelse. Som kjøper kan du kreve prisavslag. 

- Forutsetningen for et krav mot selger, er at det foreligger en «mangel». En mangel i juridisk forstand foreligger når eiendommen ikke samsvarer med innholdet i kjøpsavtalen, sier advokat Marius Steen til dinerstatning.no. 

Våre klienter har fått mer enn én milliard i erstatning siden 1992. Ta kontakt for gratis samtale her.

Marius Steen er advokat i Advokatfirmaet Helland Ingebrigtsen, og har jobbet med eiendomssaker i snart ti år. Steen har feil og mangler ved fast eiendom som et av sine spesialfelt. 

Les salgsdokumentene nøye

Advokaten forteller at det er viktig å lese salgsdokumentene nøye. Er det opplyst i avtalen eller i prospektet at huset skal ha visse egenskaper og dette ikke stemmer, så foreligger det normalt en mangel. 

- Et eksempel på dette, er hvis det står i prospektet at det elektriske anlegget er nytt, mens det viser seg å være gammelt, forteller advokaten. 

GIR RÅD
GIR RÅD: - Har du kjøpt en bolig til to millioner kroner på det åpne markedet, og det viser seg at en mangel reduserer boligens verdi til kr 1,8 millioner kroner, så vil verdireduksjonen være 10 prosent, og prisavslaget vil i utgangspunktet utgjøre 200.000 kroner, sier advokat Marius Steen.

Oppdager kjøper etter overtagelsen at det er store sopp- og råteskader i kjelleren, kan dette også være en mangel, selv om det ikke står noe i prospektet om dette eller selger ikke vet om det. 

- I slike saker har kjøperen flere muligheter overfor selgeren. Kjøper kan for eksempel kreve prisavslag, han kan heve (oppheve) kjøpet hvis det er en vesentlig mangel eller han kan kreve erstatning, forteller advokat Steen.

Enklest å kreve prisavslag

For kjøper er prisavslag kanskje det enkleste å kreve, fordi du kun trenger å påvise at det foreligger en mangel og at mangelen utgjøre et verdiminus for eiendommen. 

Formålet med prisavslag er å finne fram til hva kjøper ville vært villig til å gi for eiendommen dersom han hadde vært kjent med mangelen. Prisavslaget skal altså kompensere for avviket mellom eiendommen slik den er med mangler sammenlignet med hvordan eiendommen ville vært uten mangler. 

Størrelsen på prisavslaget er imidlertid ikke alltid like lett å beregne. Det er to måter å gjøre dette på: 

1. Hvilken verdireduksjon mangelen utgjør

eller

 2. Hva det koster å utbedre mangelen. 

Den formelle hovedregelen om prisavslag finnes i avhendingslovens paragraf 4-12, første ledd, og her fremgår det at prisavslaget skal være «forholdsmessig». 

Hus - bilde til brødtekst
VANNSKADE: Oppdager kjøper etter overtagelsen at det er store sopp- og råteskader, kan dette også være en mangel, selv om det ikke står noe i prospektet om dette eller selger ikke vet om det. Foto: Shutterstock.

Dette innebærer at forholdet mellom den nedsatte og den avtalte pris skal tilsvare forholdet mellom eiendommens verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. 

- Dette er en veldig teoretisk og vanskelig vurdering, nettopp fordi loven skiller mellom kjøpesummen på boligen og markedspris på boligen. Men når man kjøper bolig, så vil jo nesten alltid kjøpesummen tilsvare markedsprisen. Og kjøper man boligen til markedspris, så skal prisavslaget tilsvare verdireduksjonen, forteller advokaten.

- Har du kjøpt en bolig til to millioner kroner på det åpne markedet, og det viser seg at en mangel reduserer boligens verdi til kr 1,8 millioner kroner, så vil verdireduksjonen være 10 prosent, og prisavslaget vil i utgangspunktet utgjøre 200.000 kroner, sier Marius Steen.

Den praktiske hovedregelen om prisavslag finnes i avhendingslovens paragraf 4-12, andra ledd, og innebærer at prisavslaget skal settes til utbedringskostnadene for å rette mangelen. Denne bestemmelsen forutsetter selvsagt at mangelen kan utbedres, noe som er aktuelt for eksempel ved fukt eller råteskader. 

Koster det 200.000 kroner å utbedre en mangel, så er dette også utgangspunktet for størrelsen på prisavslaget. Men er boligen mindre enn hva som er oppgitt i prospektet, såkalt arealmangel, blir det vanskelig å utbedre. Du må i så fall vurdere verdireduksjonen på boligen som følge av arealmanglene.  

- Spørsmålet blir ofte når man skal bruke regelen i avhendingsloven om verdireduksjonen og når man skal bruke regelen i avhendingsloven om utbedringskostnader, sier eiendomsadvokaten. 

Verdireduksjon versus utbedringskostnader

I praksis foretas en vurdering av størrelsen på både verdireksjonen og på utbedringskostnadene. Hvis ikke verdireduksjonen klart adskiller seg fra utbedringskostnadene, så er det normalt utbedringskostnadene som vil utgjøre prisavslaget. 

- Hvis utbedringskostnadene er betydelig høyere enn verdireduksjonen eller omvendt, så kan man ikke velge det høyeste beløpet. Noe forenklet kan man si at rettspraksis har lagt seg på det laveste av disse beløpene som kan kreves som prisavslag, forteller Steen.  

Hvis du for eksempel eier en eiendom i en utflytterkommune, så vil boligene i området være svært rimelige. Hvis du finner store soppskader i kjelleren og oppdager at taket må byttes ut, så vil utbedringskostnadene lett overstige verdireduksjonen på boligen.

- I slike tilfeller vil prisavslaget normalt ikke utgjøre utbedringskostnadene, men verdireduksjonen på boligen, avslutter advokat Marius Steen.